При просмотре объявлений о продаже недвижимости иногда встречаются предложения о реализации жилья с обременениями. Кроме того, эксперты рассказывают о случаях, когда продавец умышленно скрывает факт обременения недвижимого объекта при продаже. И если вы хотите самостоятельно купить квартиру без участия агента, уделите особое внимание проверке юридической чистоты квартиры или будущего дома. Прочитав данную статью, вы узнаете, в чем заключаются особенности недвижимости с обременением и почему ее опасно покупать.
Виды обременений и их особенности
1. Продажа недвижимости, находящейся в залоге
Покупая жилье в ипотеку, некоторые собственники в связи с трудными финансовыми обстоятельствами вынуждены продать его, до конца не погасив задолженность. И пока собственник не погасит задолженность, недвижимый объект будет находиться в залоге у банка. Чтобы продать залоговое жилье, продавцу необходимо обратиться в финансовое учреждение и получить на это соответствующее разрешение. В результате покупателю придется досрочно погашать ипотеку за продавца, чтобы снять обременение с недвижимого объекта, либо переоформить ипотеку на себя и затем уже погашать ее. Но несмотря на разрешение банка у нового собственника могут возникнуть проблемы при приобретении такой недвижимости. Например, после того как новый собственник выплатит ипотеку, продавец может передумать ее продавать. Суд в таком случае может встать на сторону покупателя, обязав продавца вернуть ему деньги. Но к этому времени необходимой суммы у него может не быть. В таком случае суд обяжет выплачивать его частями, и растянуться это может на весьма длительный период.
2. Рента
При заключении договора ренты собственник — это пожилой человек, нуждающийся в уходе. Он передает право собственности на недвижимый объект другому человеку при условии его пожизненного содержания. В таком случае на квартиру тоже накладывается соответствующее обременение.
При заключении договора ренты недвижимый объект в собственность переходит только после кончины владельца. Сам собственник вправе жить в этой квартире до конца жизни. И пока договор ренты действует, рентный должник не имеет права продавать жилье без письменного заявления собственника, заверенного нотариусом. К сожалению, встречаются и нечестные рентодатели, которые продают недвижимость, не согласовав этот момент с её владельцем. В результате наследники владельца могут через суд аннулировать сделку, признав ее недействительной и вернуть жилье себе. Покупатель в итоге остается без жилья и денег. Поэтому, чтобы избежать неприятных моментов, юристы не рекомендуют покупать жилье с таким обременением.
3. Арест
Если на недвижимый объект наложен арест, то с ним запрещено осуществлять какие-либо действия, а именно — продавать, дарить, завещать либо сдавать в аренду. Наложить арест на жилье могут за долги либо при судебных разбирательствах. Купить такую квартиру или дом можно только в том случае, когда суд снимет с нее арест. Узнать информацию об этом можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН.
4. Сложно выявляемые обременения
Все вышеописанные обременения легко выявить даже в том случае, если собственник при продаже скрыл этот факт. Достаточно всего лишь внимательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Но существуют обременения, сведений о которых вы не найдете в такой выписке. Это актуально для ситуаций, когда в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации. При этом они имеют законное право на пожизненное проживание в этой квартире даже после ее продажи. Также из квартиры нельзя выселить человека, имеющего право в ней проживать по завещанию даже после продажи квартиры. Особое внимание стоит уделять недвижимости, которая приобреталась на материнский капитал. В таком случае по закону каждый член семьи, включая несовершеннолетних детей должны быть наделены долями в ней. Продажа недвижимости без выделения долей невозможна. К тому же, сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства. Если детям не были выделены доли, а также если продавец утаил, что жилье приобреталось на средства материнского капитала, то подобная сделка в судебном порядке будет признана недействительной. И покупатель в таком случае может столкнуться с проблемой возврата денег, так как продавец мог их уже потратить.
Как выявить неочевидные обременения
Чтобы максимально обезопасить сделку, оптимальным решением будет обращение к эксперту, который сможет представлять ваши интересы. Хорошо себя в этом плане зарекомендовали юристы и агенты по реализации недвижимости. Последние, если они представляют крупные международные агентства, например, Savills, обязательно проводят проверку юридической чистоты объекта, и только после этого включают безопасное предложение в свое портфолио. Процесс переговоров между собственником и покупателем — тоже бывает время и энергозатратным, а потому наличие персонального агента существенно сэкономит ваше время.
Если же вы предпочитаете самостоятельно заниматься покупкой недвижимости, попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги. Не лишним будет указать в документе пункт, на основании которого бывший собственник обязан снять с регистрационного учёта всех членов семьи проживающих на данной жилплощади.
Если в документах имеется пункт о свидетельстве о наследстве, необходимо убедиться в отсутствии граждан, имеющих право проживать на этой жилплощади по завещательному отказу.
Если у продавца недвижимого объекта имеются дети несовершеннолетнего возраста, стоит получить справку из пенсионного фонда, чтобы узнать, покупалось жилье на материнский капитал или нет.
