Покупка квартиры с обременениями: риски для покупателей

При просмотре объявлений о продаже недвижимости иногда встречаются предложения о реализации жилья с обременениями. Кроме того, эксперты рассказывают о случаях, когда продавец умышленно скрывает факт обременения недвижимого объекта при продаже. И если вы хотите самостоятельно купить квартиру без участия агента, уделите особое внимание проверке юридической чистоты квартиры или будущего дома. Прочитав данную статью, вы узнаете, в чем заключаются особенности недвижимости с обременением и почему ее опасно покупать.

Виды обременений и их особенности

    1. Продажа недвижимости, находящейся в залоге

Покупая жилье в ипотеку, некоторые собственники в связи с трудными финансовыми обстоятельствами вынуждены продать его, до конца не погасив задолженность. И пока собственник не погасит задолженность, недвижимый объект будет находиться в залоге у банка. Чтобы продать залоговое жилье, продавцу необходимо обратиться в финансовое учреждение и получить на это соответствующее разрешение. В результате покупателю придется досрочно погашать ипотеку за продавца, чтобы снять обременение с недвижимого объекта, либо переоформить ипотеку на себя и затем уже погашать ее. Но несмотря на разрешение банка у нового собственника могут возникнуть проблемы при приобретении такой недвижимости. Например, после того как новый собственник выплатит ипотеку, продавец может передумать ее продавать. Суд в таком случае может встать на сторону покупателя, обязав продавца вернуть ему деньги. Но к этому времени необходимой суммы у него может не быть. В таком случае суд обяжет выплачивать его частями, и растянуться это может на весьма длительный период.

    2. Рента

При заключении договора ренты собственник — это пожилой человек, нуждающийся в уходе. Он передает право собственности на недвижимый объект другому человеку при условии его пожизненного содержания. В таком случае на квартиру тоже накладывается соответствующее обременение.

При заключении договора ренты недвижимый объект в собственность переходит только после кончины владельца. Сам собственник вправе жить в этой квартире до конца жизни. И пока договор ренты действует, рентный должник не имеет права продавать жилье без письменного заявления собственника, заверенного нотариусом. К сожалению, встречаются и нечестные рентодатели, которые продают недвижимость, не согласовав этот момент с её владельцем. В результате наследники владельца могут через суд аннулировать сделку, признав ее недействительной и вернуть жилье себе. Покупатель в итоге остается без жилья и денег. Поэтому, чтобы избежать неприятных моментов, юристы не рекомендуют покупать жилье с таким обременением.

    3. Арест

Если на недвижимый объект наложен арест, то с ним запрещено осуществлять какие-либо действия, а именно — продавать, дарить, завещать либо сдавать в аренду. Наложить арест на жилье могут за долги либо при судебных разбирательствах. Купить такую квартиру или дом можно только в том случае, когда суд снимет с нее арест. Узнать информацию об этом можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН.

    4. Сложно выявляемые обременения

Все вышеописанные обременения легко выявить даже в том случае, если собственник при продаже скрыл этот факт. Достаточно всего лишь внимательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Но существуют обременения, сведений о которых вы не найдете в такой выписке. Это актуально для ситуаций, когда в квартире зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации. При этом они имеют законное право на пожизненное проживание в этой квартире даже после ее продажи. Также из квартиры нельзя выселить человека, имеющего право в ней проживать по завещанию даже после продажи квартиры. Особое внимание стоит уделять недвижимости, которая приобреталась на материнский капитал. В таком случае по закону каждый член семьи, включая несовершеннолетних детей должны быть наделены долями в ней. Продажа недвижимости без выделения долей невозможна. К тому же, сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства. Если детям не были выделены доли, а также если продавец утаил, что жилье приобреталось на средства материнского капитала, то подобная сделка в судебном порядке будет признана недействительной. И покупатель в таком случае может столкнуться с проблемой возврата денег, так как продавец мог их уже потратить.

Как выявить неочевидные обременения

Чтобы максимально обезопасить сделку, оптимальным решением будет обращение к эксперту, который сможет представлять ваши интересы. Хорошо себя в этом плане зарекомендовали юристы и агенты по реализации недвижимости. Последние, если они представляют крупные международные агентства, например, Savills, обязательно проводят проверку юридической чистоты объекта, и только после этого включают безопасное предложение в свое портфолио. Процесс переговоров между собственником и покупателем — тоже бывает время и энергозатратным, а потому наличие персонального агента существенно сэкономит ваше время.

Если же вы предпочитаете самостоятельно заниматься покупкой недвижимости, попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги. Не лишним будет указать в документе пункт, на основании которого бывший собственник обязан снять с регистрационного учёта всех членов семьи проживающих на данной жилплощади.

Если в документах имеется пункт о свидетельстве о наследстве, необходимо убедиться в отсутствии граждан, имеющих право проживать на этой жилплощади по завещательному отказу.

Если у продавца недвижимого объекта имеются дети несовершеннолетнего возраста, стоит получить справку из пенсионного фонда, чтобы узнать, покупалось жилье на материнский капитал или нет.

Эксклюзив Цена снижена
Дом в КП Николо-Урюпино
ID 5481
Новорижское шоссе, 8км
50 000 000 руб.
4 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Эксклюзив
Дом в КП Третья Охота
ID 4617
Новорижское шоссе, 9км
1 306 084 000 руб.
3 уровня
2 этажа
7 спальни
С отделкой
«под ключ»
Эксклюзив
Дом в КП Никольская Слобода
ID 5775
Новорижское шоссе, 9км
217 681 000 руб.
4 уровня
2 этажа
7 спальни
С отделкой
«под ключ»
Эксклюзив
Дом в КП Новорижский Борки
ID 5680
Новорижское шоссе, 30км
79 000 000 руб.
3 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Эксклюзив
Дом в КП Миллениум Парк
ID 5693
Новорижское шоссе, 24км
564 156 000 руб.
3 уровня
2 этажа
6 спальни
Без отделки
Эксклюзив
Дом в КП Покровское
ID 4783
Новорижское шоссе, 22км
99 000 000 руб.
4 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Цена снижена
Дом в КП Княжье Озеро
ID 4126
Новорижское шоссе, 25км
80 000 000 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Цена снижена
Дом в КП Шервуд
ID 3434
Новорижское шоссе, 26км
1 160 963 000 руб.
3 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Цена снижена
Дом в КП Бенилюкс
ID 5179
Новорижское шоссе, 19км
178 700 000 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
Цена снижена
Дом в КП Павлово-2
ID 5106
Новорижское шоссе, 14км
200 000 000 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
С отделкой
«под ключ»
1 из 6
Эксклюзив
Участок в КП Миллениум Парк
ID 244838
Новорижское шоссе, 24км
Цена снижена
Участок в КП Вымпел
ID 244213
Новорижское шоссе, 14км
Цена снижена
Участок в КП Бенилюкс
ID 244613
Новорижское шоссе, 19км
Цена снижена
Участок в КП Никольская Слобода
ID 244539
Новорижское шоссе, 9км
Цена снижена
Участок в КП Коровино
ID 244648
Новорижское шоссе, 9км
Участок в КП Вымпел
ID 244575
Новорижское шоссе, 14км
Участок в КП Лесные Зори
ID 244070
Новорижское шоссе, 26км
Участок в КП Ренессанс парк
ID 244814
Новорижское шоссе, 19км
Участок в КП Шато Соверен
ID 244855
Новорижское шоссе, 18км
1 из 6
Квартира в КП Агаларов Эстэйт
ID 6091
Новорижское шоссе, 24км
66 000 000 руб.
3 спален
3 санузлов
3 этаж
С отделкой
«под ключ»
Квартира в КП Агаларов Эстэйт
ID 6092
Новорижское шоссе, 24км
64 500 000 руб.
2 спален
2 санузлов
3 этаж
С отделкой
«под ключ»
Квартира в КП Павлово-2
ID 6163
Новорижское шоссе, 14км
18 900 000 руб.
1 спален
1 санузлов
2 этаж
С отделкой
«под ключ»
Квартира в КП Парк Авеню
ID 6231
Новорижское шоссе, 23км
23 000 000 руб.
1 спален
1 санузлов
4 этаж
С отделкой
«под ключ»
Квартира в КП Павлово-2
ID 6169
Новорижское шоссе, 14км
23 000 000 руб.
2 спален
2 санузлов
3 этаж
С отделкой
«под ключ»
1 из 6
Цена снижена
Таунхаус в КП Футуро Парк
ID 9404
Новорижское шоссе, 23км
31 000 000 руб.
2 уровня
2 этажа
2 спальни
Без отделки
Цена снижена
Таунхаус в КП Футуро Парк
ID 9467
Новорижское шоссе, 23км
35 000 000 руб.
3 уровня
3 этажа
3 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Александровский
ID 9462
Новорижское шоссе, 12км
22 324 480 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Футуро Парк
ID 9447
Новорижское шоссе, 23км
31 000 000 руб.
2 уровня
2 этажа
2 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Футуро Парк
ID 9446
Новорижское шоссе, 23км
35 000 000 руб.
3 уровня
3 этажа
4 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Футуро Парк
ID 9443
Новорижское шоссе, 23км
42 000 000 руб.
3 уровня
3 этажа
4 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП ЖК Парк Фонтэ
ID 9407
Новорижское шоссе, 25км
51 000 000 руб.
3 уровня
3 этажа
4 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Александровский
ID 9460
Новорижское шоссе, 12км
22 345 344 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
Без отделки
Таунхаус в КП Маленькая Италия
ID 9465
Новорижское шоссе, 19км
85 000 000 руб.
2 уровня
2 этажа
5 спальни
С отделкой
«под ключ»
Таунхаус в КП Александровский
ID 9421
Новорижское шоссе, 12км
22 366 208 руб.
2 уровня
2 этажа
4 спальни
Без отделки
1 из 6
/img/logo-que.png
У вас есть вопросы?
Нажимая на кнопку «Отправить», Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с «Положением об обработке персональных данных ООО «Савиллз Кантри Хоумз»